放宽落户限制利好哪些城市
2019-05-13 08:09:05

国家加大户籍改革力度,进一步放宽落户限制,各地也随之加大的吸引人才的力度,包括特大城市、Ⅰ型大城市和部分Ⅱ型大城市将会吸引到更多人口,而使得楼市得到较强支撑,但部分中小城市,则因人口的流出而面临调整风险。

人口流动或加速

国家加快户籍改革力度,将会改变人口流动方向和速度,吸引力更强的大城市犹如强力磁场一般,会加快吸纳人口速度。

机构预测,近期国家出台加大户籍改革力度政策,将加速人口的向大城市流动。2019年4月8日,国家发展改革委印发“《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知”指出,将继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万~300万的II型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市方面,要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

其实,在此之前,国家已经出台多项政策,不断推动户籍改革。如在2016年9月发布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》等,就明确户籍制度改革是新型城镇化建设的重点。因此此次政策的出台全面放宽了除超大特大城市外的落户条件,意味着人才流动会更为便捷。

近年来各地也加大了“抢人”力度。2017年以来,以西安、杭州、武汉、成都、南京、天津等为代表的二线城市陆续出台人才吸引政策,2018年北京和上海也出台人才新政,“抢人大战”愈演愈烈。2019年以来,发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个,特别是二三线城市,不断推出人才落户、补贴购房等政策。

人口流入利好楼市

对于房地产市场来说,“长期看人口”是一致的共识,人口的流入流出是影响一个城市房地产市场的最根本因素。

通过梳理发现,过去两年来,城区人口增速超过10%的城市有福州、西安、泸州、青岛、徐州和邯郸。其中,2017年部分城市有行政区划调整的影响,比如福州市长乐区撤市设区,西安市鄠邑区撤县设区,青岛市即墨区撤市设区。另外,西安市2017年人才新政发力,全市常住人口相比2016年增长7.9%,户籍人口增长9.8%,城区人口也呈现高速增长。此外,2017年积极出台各类人才新政“抢人”的杭州、郑州、成都、宁波、合肥、南京等省会城市城区人口增速也较快。

人口的大幅流入,促进了当地楼市发展。根据国家统计局公布的数据显示,在2018年,西安以22.4%的涨幅据全国之首。此外,徐州、青岛、泸州等城市房价涨幅也不小,分别达到了17.6%、13.3%和11.8%。“抢人”力度不小的省会城市中,成都房价涨幅达到12.7%,福州的涨幅也达到了8.5%。由此可见,虽然人口属于影响房价的长期因素,但如果短期内一个城市人口快速增长势必带来大量住房需求,其影响因素也不容小觑。

而反观人口流出城市,房价则出现小幅下跌走势。根据住建部《2017年城市建设统计年鉴》最新数据,结合各城市统计局公布的资料,统计梳理发现,目前有78座城市的城区人口规模达到或突破百万大关。其中自贡、鞍山、汕头2017年城区人口分别减少-1.1%、-0.1%、-1.5%,抚顺城区人口与2016年持平。最近两年全国大部分三四线城市普遍处于房价上涨周期中,而上述4城房价表现却难言理想,这与各地人口的减少不无关系。

此外,根据中国指数研究院公布的数据显示,2019年3月,全国百城住宅均价较去年同期上涨4.43%,但包括乌鲁木齐、襄阳等人口增幅极小的城市,房价却出现了小幅下跌走势。

哪些城市获得机会

未来随着各地人口的变化,又有哪些城市楼市会表现得更加稳健?

超大特大城市对人才无疑最具吸引力。易居研究院研究员沈昕表示,超大城市中,深圳规划提出2020年将实现1480万常住人口的目标。有统计数据显示,截至2018年底,深圳常住人口在1300万左右,由此看来,还有较大的增长空间。

而在特大城市中,除广州外都被称为“新一线城市”,包括重庆、天津、成都、南京、武汉、杭州等,也是近两年来积极“抢人才”的主力军,其就业机会和公共资源仅次于一线城市,对人才的吸引力也很强,目前还处于大力引进人才阶段,在京沪严控人口规模的情况下会吸引一部分溢出人口,此次落户政策的放宽会促进未来人口规模进一步增长,会对房价形成有力支撑。

以省会城市为主的Ⅰ型大城市,在未来也会成为吸纳人口的主要城市,因此各个城市房价也会得到较强支撑。Ⅰ型大城市除苏州外都是省会城市和计划单列市,主要包括西安、沈阳、长沙、哈尔滨、苏州、昆明、郑州、济南、青岛、大连、长春等,在资源上相对区域内其他城市有明显优势,对人才的吸引力仅次于超大城市和特大城市,比如近两年大力“抢人”的西安常住人口和户籍人口增速都在全国名列前茅。这些城市对区域内其他城市的人口吸附能力较强,在全面放开放宽落户条件的政策支持下,未来一段时间人口规模还有增长空间,也有利于楼市的平稳健康发展。

Ⅱ型大城市分化比较明显,其中省会城市、计划单列市和部分经济实力较强的城市未来人口吸引力还是比较强的,有希望进入I型大城市的行列,比如合肥、福州、宁波、无锡等城市,这些城市未来房价也会有较强支撑。

但一些经济实力较弱的城市就业资源有限,则难以对人才形成较强的吸引力。沈昕认为,大部分城市此前落户难度也不大,虽然此次通知要求Ⅱ型大城市全面取消落户限制,预计这类城市未来房地产市场也难有大发展。比如前文中提到的城市如自贡、鞍山、汕头等,房价就曾逆势下跌。 

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