美国小房子运动及现状
2018-09-06 14:38:30

 2014年前后,美国刮起了一股小房子运动风——“The Tiny House Movement”。这股风潮的涌起,源于一群喜欢居住在小空间里,乐于享受简约,并且不愿背负沉重房贷的民众,以年轻人为主,还有艺术家、空巢一族的退休老人等。业界对小房子产业的发展一直有着较高的关注度,美国政府及相关部门也在不断对小房子类别的定义、审批及监管进行完善。

近期,媒体对小房子群体做了进一步的报道,本刊特约记者尤斯提姆对美国小房子行业的现状做了一个整体梳理,与中国读者分享。

以旁观者的角度看,“小房子Tiny House”是一个比较主观的叫法,虽然美国统计局最近发布的美国独栋别墅屋的中位数面积是2422平方英尺(约240平米),大多数房屋建造商和建筑师还是把1000平尺作为小房子的上限。

美国的地区法律(Zoning laws)和建筑条例(Building Codes)对小房子通过其建筑方式进行了区分,他们主要分以下几类:

一、预制房屋Prefab(包括板式建造Panel-Built、模块搭建Modular)

预制房是指在工厂内预先生产好房屋构件,然后运到现场安装的房屋。所有预制房屋在美国必须与传统房屋一样符合联邦建筑条例,并通过一系列检查验收。其中板式建造是将墙体、屋顶和地板分别生产,运到现场用相应配套连接件组装;而模块搭建是指在工厂内生产为盒体模块,现场像搭积木一样将模块组装为整体房屋。前者由于板体叠加而更加容易运输;后者由于需要平板拖车运输,需要符合美国高速公路宽度上限为16英尺的运输规定。

目前行业中比较有代表性的是位于华盛顿州西雅图的FabCab公司以及德州的Tumbleweed Tiny House,它们以其非凡的设计将预制建筑从廉价房屋上升到艺术建筑的高度。

二、全离场制造Manufactured(包括移动房Mobile house )

全离场制造房屋,指的是整个制造过程全部在工厂内完成,然后再运到指定位置固定安装的房屋,或者建造在轮子上,使其可以整体移动。二十世纪六、七十年代,美国风行一时的拖车公园,就是属于这一类房屋。如今,随着设计的更加现代化、材料性能及建造工艺的不断提高,移动房屋最廉价住房的标签已经被现代生活方式中时尚、环保和简约等所取代。

三、辅助居住单元Accessory Dwelling Unit (ADU), 美国俗称Granny Pod

ADU在美国地产领域是一个法律术语,指与主体别墅共享水电气等物业费用的独立的第二公寓或房屋,它们通常附属于车库或者主体别墅,用来作为客房或者老人居所,便于照顾同时享有相对独立的空间。其中Granny Pod特指给老年人居住的ADU。

四、房车房Recreational Vehicle (包括 THOWS)

相信房车对于中国读者来说一定不陌生,之前称为Motor home,现在叫做RV,作为法律术语被广泛用于全世界与之相关的法律法规中。在美国,RV根据其大小及配套设施的完整程度分为Class A、B、C三个等级。

THOWS的全称是Tiny Houses on Wheels,意为轮子上的小房子,是户外度假型房车的另一种合法术语称谓。按照美国联邦规定,THOWS必须以RV名义在交通局注册登记,并且居住空间不能大于400平尺。大多数州禁止把THOWS作为永久居住场所。

美国对小房子到底是如何监管的,都有哪些法律法规? 

在美国,一谈到小房子,大多人首先想到的是它的可移动性,但从法律监管层面上看,更应该关注的是它可以作为户外娱乐性旅行房车,还是只能成为固定在某个地产范围内的住宅。

若作为娱乐型旅行房车,则应该适用ANSI119.5 (American National Standards Institute)及NFPA1192 (National Fire Protection Association),同时还需接受 RVIA(Recreational Vehicle Industry Association)监管.

若是作为居住型小房屋,则应适用 IRC (International Residential Code),在 2018 IRC附件Q中,对小房子屋顶高度、LOFT的设计使用、房间大小以及紧急状况应对设计等都有详尽的规定,这对于想DIY建造小房子的美国人来说具有重要的指导意义,避免触犯法律法规。

同时,美国联邦对全离场制造(Manufactured Housing前述已介绍)的监管是由 HUD(Department of Housing and Urban Development 美国住建部)负责的。

美国业界如何评价小型房屋的行业现状?

自小房子运动以来,业界认为小房子的行业发展向好,但是,在监管领域还是有争议的存在,讨论的焦点是该如何定义小房子。如果以最简单明了的定义,小房子应该是可移动的或者是可放在带轮子拖车上的房屋产品。民间不仅把小房子当做产品也当作一种生活方式来称谓。

总结下来,美国对小房子行业的最新整体评价有以下几点:

一、对小型房屋的需求增长

2015年,美国的小型房屋展“The Inaugural Tiny House Jamboree” (注:今年的 Tiny House & Simple Living Jamboree 将于8月23-26日在德州奥斯汀举办)吸引了上万参加者,与此同时,几十个同类活动及展会在全美展开。许多建造商的订单成倍增加,其中最大的小型房屋建造商Sprout Tiny Homes的总裁Rod Stambaugh 宣称,近两年他们的厂房扩大了三倍,用以满足不断增长的订单需求。 

二、小型房屋建造商队伍的扩大

行业领先者曾经对过去二十年小型房屋建造商数量进行统计,从最开始不到10家发展到了现在的超过250家。正如最早进入行业也最知名的 Tumbleweed Tiny Houses业主Steve Weissmann所说:“潜在的增长势头仍然是令人惊叹的,我很高兴越来越多的建造商加入到这个领域中来。”

三、融资的介入进一步推动其发展

小房子运动掀起之时,由于没有明确的监管条例,融资领域中许多信贷机构不是很清楚如何介入和推动其发展。 如今随着小房子行业不断发展完善,行业协会已经能够引进高达两亿五千美金的融资,以帮助买家通过正常购置地产的程序贷款和融资。

四、开发商的热情高涨

“看起来每天都有开发计划发布”,位于奥斯汀的 Tiny Dwelling Company总裁James Stinson说,“我们正在郊区开发的大约300座小房子社区在不到两星期内就预售一空。”同时,越来越多的开发商和制造商也在接受来自其他国家的订单。

总而言之,在美国,无论是作为生活方式还是产业规模,小房子都在以前所未有的势头走进人们的视野中。

最后,读者若对这种新型居住和旅游房屋感兴趣,或是有意进行合作,我们可以在美国各州安排相应的体验,分别是弗吉尼亚州、马塞诸塞州、威斯康辛州、加利福尼亚州、佛罗里达州、俄勒冈州,联系邮箱 usteam@buildinghitech.com。

尤斯提姆(《钢构之窗》美国特约记者)
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